夫妻節稅規畫

《 夫妻節稅 》 房屋出租,若有銀行貸款利息支出,如何節稅呢?
有一棟房子是用向銀行貸款的錢蓋起來的, 房子開始有租金收入是好事. 但如何節稅並沒有那麼清楚. 我知道有43%免憑證的必要費用支出的簡易算法, 及另外一種列舉支出憑證如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等證明文件等的第二種算法，可作為相關必要費用扣除。但是我的問題是問的更細: 假設地是先生的, 房子是太太名下

1) 貸款購屋出租所支付的利息證明文件必須是太太的貸款嗎?

2) 貸款名目必須是「自用房屋貸款」嗎?

3) 先生或太太需在該房屋設籍嗎?

4) 利息支出扣除額有上限嗎?

1) 貸款購屋出租所支付的利息證明文件必須是太太的貸款嗎?
答：本人或配偶均可。
2) 貸款名目必須是「自用房屋貸款」嗎?
答：因為是租賃所得的列舉扣除，只要是購屋或自建的貸款利息均可列舉扣除。
3) 先生或太太需在該房屋設籍嗎?
答：不用設籍在出租的房屋（因為新房子已出租，無法適用自用住宅）。
4) 利息支出扣除額有上限嗎? 例如房租收入每月$30,000, 利息支出是每月$45,000, 如何處理?
答：原則上扣除至房租收入所得總額為上限。如房租收入為每年360000元，則利息的支出扣除上限為360000元。
5) 若其實先生太太是住在另一棟房子, 那棟房子以往也有貸款利息支出, 每年都列舉扣除, 且每年都遭遇27萬房貸利息與金融機構利息、股息總額上限之限制。那這棟新房子的利息支出又如何處理呢? 是繼續接受夫妻合併申報有27萬列舉上限的限制, 還是另外一棟房子有另外一組可以使用的上限?
答：得列舉扣除的自用住宅購屋借款利息，僅限一戶，且有適用條件之限制。
故新房子的利息支出不得列舉扣除（除非把戶籍遷入，改為自用住宅，而且不得出租或做營業使用）。
目前新房子已經出租，個人會有租賃所得，新房子的貸款利息得做為房屋租賃所得的必要費用。
如新房子未出租，則其貸款利息不得列舉為任何費用。
6) 假設新房子土地及房子都比較大, 但是只想租人, 戶籍遷過去以自用住宅用地省土地稅比較省稅, 還是不遷過去, 就將該房子當做出租營業用, 而以「另外一組可以使用的利息上限」節省房租所得稅負擔較為節稅呢?
答：自用住宅用地的定義為：本人、配偶或直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地（土地稅法第９條）。且只限一處（土地稅法第１７條）
新房子已出租，無法適用地價稅千分之二的自用住宅用地優惠稅率。
建議：
１.照往年的申報，以舊房子申報自用住購屋貸款利息（以當年實際支付的該項利息支出減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。上限：３０萬）。
新房子的貸款利息得做為房屋租賃所得的必要費用。
２.以後若新房子沒有出租時，再考慮將新房子改為自用住宅。
附註：房屋租賃所得合理必要損耗費用可採
１.列舉方式，得列舉之細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。
２.房屋租賃所得若無法逐項舉證列報，還可直接以租金收入的 43 ％為必要費用標準。

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